کد خبر : 71410
/ 20:45
حتما قبل از رهن و اجاره هر ملکی با قوانین حقوقی و احکام شرعی آن آشنا شوید؛

قولنامه یا غولنامه؟

عقدِ اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین عقود معین در جامعه ما طی سالیان گذشته توسط قوانین مختلف مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته که این امر نشان‌دهنده اهمیت روز افزون این عقد در مناسبات روزمره مردم است.

قولنامه یا غولنامه؟

معین اصغری- در زبان فارسی جملات زیادی داریم که درست و غلطش درهم است. یکی از آن جملات درست که از کثرت استعمال به ضرب‌المثل بده شده، این است: «فلانی حلال حرام سرش می‌شود.» یعنی طرف مقیّد است که مالش ذره‌ای شبهه‌دار نشود. گاهی پول حرام از سر وسوسه شیطان و هوا و هوس‌های دنیایی وارد زندگی می‌شود، فشار زندگی آدم را مجبور می‌کند تا حق را ناحق کند و چشم بر وجدانش بپوشد.

البته خیلی از اوقات هم این‌طور نیست. افراد زیادی هستند که به دقت حساب کتاب می‌کنند اما گاهی به دلیل بی‌اطلاعی از احکام، کارهایی را انجام می‌دهند که ناخواسته اسیر پول شبهه دار و لقمه حرام می‌شوند.

روزی امیرالمومنین در بازار حرکت می‌کردند و با صدای بلند تکرار می‌کردند: « اَلْفِقْهُ ثُمَّ الْمَتْجَرُ» اول احکام یاد بگیرید بعد تجارت کنید. مسلمانی که به احکام اسلام به ویژه مباحث تجاری آن آشنا باشد ضریب خطایش بسیار کم می‌شود و از خطر وارد شدن مال حرام به زندگی‌اش مصون می‌‌ماند.

علاوه بر این‌ها دادگاه‌های شلوغی که می‌بینیم گواهی بر این مدعاست که چه تخلفات عدیده‌ای به ویژه در حوزه ملک و مسکن صورت می‌گیرد.

تا چند سال پیش پرونده‌های تا سقف دو میلیون تومان به شوراهای حل اختلاف ارجاع داده می‌شد اما الان این سقف تا پنج میلیون تومان افزایش پیدا کرده

است. همین نشان می‌دهد که چقدر شکایت‌ها زیاد شده است. اگر با قوانین حقوقی آشنا شوید خیلی بیشتر حواس خود را جمع می‌کنید و دیگر کسی به راحتی نمی‌تواند سر شما کلاه بگذارد.

..........................................

 

عقدِ اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین عقود معین در جامعه ما طی سالیان گذشته توسط قوانین مختلف مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته که این امر نشان‌دهنده اهمیت روز افزون این عقد در مناسبات روزمره مردم است. تغییر و تحولات اساسی قوانین حاکم بر عقد اجاره و تعارضات این قوانین نسبت به موضوع واحد بعضا سبب بروز تناقضاتی در فهم این قوانین را پدید آورده است. به طور مختصر آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.

 

تعریف اجاره

اجاره عقدی است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره‌ می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیا‌ مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره کند.

مستاجر: اجاره‌کننده. موجر: اجاره‌دهنده. عین مستاجر: مورد اجاره. مال‌الاجاره: اجاره‌بها

اجرت‌المثل: اجرت و بهایی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود، بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل اجرت‌المسمی یعنی 

اجرت توافق شده قرار می‌گیرد.

 

برخی احکام اجاره

باید مدت استفاده از مال معین شده ‏باشد. مثلاً بگوید یک سال یا یک ماه به تو اجاره می‏‌دهم.

اگر صاحب مال چیزی را که اجاره داده تحویل دهد، اگرچه مستأجر تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد ولی تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند، باید اجاره بها را بپردازد.

اگر فرد خانه یا دکانی را اجاره کند و صاحب ملک شرط کند که فقط خودش از آن استفاده کند، مستأجر نمی‏‌تواند آن را به دیگری اجاره دهد.

در اجاره منزل و مانند آن، پرداخت ودیعه برای کم کردن اجاره، اگر کم کردن اجاره به حساب ودیعه موجر باشد، حکم ربا را دارد.

 

دعواهای متعارف

اگر به هر دلیلی موجر دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی و مستاجر در مطالبه حقوق خود به مشکلاتی برخورد کند، می‌تواند از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در‌صورتی‌که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد، با مراجعه به شورای حل اختلاف حقوق خود را مطالبه می‌کند و اگر مبلغ رهن بیش از پنج میلیون تومان باشد باید به دادگاه عمومی مراجعه کند؛ زیرا به دلیل بالا بودن مبلغ باید قبل از زمان صدور حکم از طریق توقیف اموال بلامعارض موجر، طلب خود را بگیرد.

بهترین کار نوشتن اظهار‌نامه‌ای توسط مستاجر است که طی آن مقرر شود در قبال تخلیه ملک، مستاجر پولی را که به عنوان رهن نزد مالک قرار داده است به بنگاه یا به حساب مستاجر واریز کند؛ در این صورت موجر نمی‌تواند مدعی هیچ چیز باشد. خسارتی که به مستاجر وارد می‌شود نیز از طریق این اظهارنامه قابل مطالبه است. این اظهارنامه یکی از مستندات دعوایی است که در صلاحیت دادگاه حقوقی قرار دارد و طی از مستاجر درخواست مطالبه پول رهن می‌شود.

از لحاظ قانونی وقتی قرارداد اجاره تمام شود مستاجر هیچ حق و حقوقی در ماندن در ملک مذکوره را ندارد و حتی در صورت پس نگرفتن مبلغ رهن، باید اقدام به تخلیه ملک کند. مستاجر مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، می‌تواند پس از اتمام مدت اجاره‌نامه از طریق مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست دریافت کند. بر اساس ماده ۴۹۴ قانون مدنی، بعد از اتمام عقد قرارداد اجاره مستاجر مکلف به تخلیه ملک بوده و از طریق تقدیم دادخواست، دادگاه حکم صادر می‌کند.

 

خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

دریافت خسارت وارد شده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کارشناس.

اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد؛ اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود. خسارت وارده که به واسطه تاخیر در پرداخت مبلغی که به عنوان رهن ملک به مستاجر وارد می شود، به صورت امانت نزد موجر می‌ماند و در زمان پرداخت پول رهن آن خسارت نیز مطالبه می‌شود.

 

رهن و اجاره شرعی و صحیح

رهن و اجاره نوعی رباست و این نوع اجاره، شرعاً جایز نیست، مگر آنکه؛

آنچه به عنوان رهن منزل یا مغازه به مالک پرداخت می‌‏شود، هرچند رهن نیست ولی اگر اجاره به مبلغ کمتر از قیمت متداول باشد و در ضمن اجاره شرط شود که پولی به صاحب منزل یا مغازه به عنوان ودیعه یا قرض داده ‏شود اشکال ندارد.

مالک ضمن اجاره نباید شرط کند چنانچه مبلغی به عنوان قرض یا ودیعه به او داده ‏شود، مقداری از اجاره‌‏بها را کم می‏‌کند؛ چرا‌که این ربا و حرام است.

 

آیا رهن کامل منزل اشکال شرعی دارد؟

در این نوع اجاره، مستأجر مبلغ بالایی را نزد مالک، رهن می‌گذارد و صاحب ملک، ملکش را در اختیار مستأجر قرار می‏‌دهد تا مالک از منفعت پول و مستأجر از منفعت خانه یا مغازه استفاده کنند و عملاً مبلغی برای اجاره پرداخت نمی‌شود. این نوع اجاره نیز مانند رهن و اجاره، غیر‌شرعی است و هر دو در گناه ربا شریک‏ند مگر در صورتی‌که ضمن عقد قرارداد پول به عنوان قرض رد و بدل شود، در این صورت معامله شرعی بوده و ربا نیست و حلال است.

اگر ما خانه را با هر قیمتی در ضمن عقد اجاره به صورت قرض‌الحسنه و هر ماه نیز مقداری به عنوان اجاره (هرچند ناچیز) اجاره دهیم، مشکلی ندارد؟ قرض دادن مشروط به اجاره باشد و اگر اجاره به شرط قرض اشکال دارد؟

آیت‌ا... خامنه‌ای: اگر خانه به مبلغى اجاره شود و در ضمن عقد اجاره شرط گردد که مستأجر مبلغى ‏را به صاحب‌خانه قرض دهد در‌صورتى‌که اجاره به مبلغ متعارف باشد اشکال ندارد و رهن کامل صحیح نیست.

آیت‌ا... وحید خراسانی: چنانچه عقد اجاره انجام گیرد و در ضمن عقد اجاره با مبلغ معین و زمان معین موجر و مستأجر شرط کند که مبلغی را به او قرض دهد اشکالی ندارد ولی قرض به شرط اجاره ربا و حرام است. 

آیت‌ا... سیستانی: آنچه فعلاً به عنوان رهن در میان مردم معروف است در واقع رهن نیست؛ بـلـکـه پـولـى رابه صاحب‏خانه قرض می‌‏‏دهد و در مقابل از سکناى خانه استفاده می‌‏کند و این کـار اگـر بـدون اجاره باشد، ربا و حرام است و حق ندارد در خانه زندگى کند و اگر با اجاره باشد و اگر قرض‌دادن مشروط به اجاره باشد باز هم حرام است و اگر اجاره به شرط قرض باشد به احتیاط واجب جایز نیست و در مورد احتیاط مذکور می‏تواند به فقیه دیگری مراجعه کند.

..........................................

 

حق شارژ چیست و برای چه دریافت می‌شود؟

پول زور حساب کتاب دار

هر ساختمان دارای هزینه‌هایی مشترک است که تمامی مالکان و استفاده‌کنندگان از آپارتمان ملزم به پرداخت آن هستند. این هزینه‌ها شامل نگهبانی و حفاظت فیزیکی مجموعه، تاسیسات، نگهداری فضای سبز و... است و البته ممکن است که در برخی از آپارتمان‌ها یک یا چند و یا همه موارد را در برگیرد.

هزینه شارژ‍ طبق محاسبات و پیشنهاد هیئت مدیره و تصویب ساکنین که مجمع عمومی آن آپارتمان محسوب می‌شوند، برای همه اهالی لازم‌الاجراست. در ماده‌۴ قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب اسفند‌۱۳۴۳ در سطر آخر می‌گوید: پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.

بنابراین اگر در مجتمعی یکی از ساکنین بگوید که من از پارکینگ استفاده نمی‌کنم، چون ماشین ندارم یا به هر دلیل دیگری حاضر به پرداخت حق شارژ نباشد، طبق قانون و به موجب ماده ۱۰ این قانون هیئت مدیره به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن خطاب به شخص مذکور، شارژ را مطالبه می‌کنند و چنانچه شخص ظرف ۱۰‌روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه اقدام به تسویه حساب نکند، هیئت مدیره می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند و در این صورت دادگاه‌ها موظفند این‌گونه شکایات را خارج از نوبت مورد رسیدگی قرار دهند. دادگاه هم شخص بدهکار را از خدمات عمومی مانند برق، گاز و تلفن محروم می‌کند و تا زمانی که مالک یا استفاده‌کننده از آن واحد آپارتمانی هزینه‌های معوّقه را طبق گواهی هیئت مدیره یا حکم دادگاه پرداخت نکند از استفاده از این خدمات محروم است. گفتنی است این مبلغ تا سقف دو برابر جریمه نیز قابل افزایش است.این قانون شامل مالک و مستأجر می‌شود. حال اگر به موجب قراردادنامه پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف کند، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند و در‌صورتی‌که پرداخت هزینه‌های جاری به عهده مستأجر باشد و اگر مستأجر از پرداخت هزینه‌ها امتناع کند، هیئت مدیره می‌تواند علاوه بر مراجعه به مستأجر به مالک نیز مراجعه و اعلام بدهی کند.

 

اشتراک گذاری
نظــر شـــما
نـــام پســت الکترونیــکی تصویـر امنـیتی