کد خبر : 69228
/ 09:42
به ازای هر ٢۵نفر، یک واحد تجاری داریم ترکیدن

حباب تجاری‌سازی در مشهد

٣١مرداد امسال بود که در گزارش میدانی از مجتمع‌های تجاری مشهد با تیتر «مغازه‌های خالی در دل مجتمع‌های تجاری»، گلایه کاسبان، سرمایه‌گذاران و فروشندگان از خالی بودن واحدهای تجاری، به فروش و اجاره نرفتن این واحدها و تشدید رکود بازار با ازدیاد واحدهای تجاری را منتشر کردیم.

حباب تجاری‌سازی در مشهد

 ٣١مرداد امسال بود که در گزارش میدانی از مجتمع‌های تجاری مشهد با تیتر «مغازه‌های خالی در دل مجتمع‌های تجاری»، گلایه کاسبان، سرمایه‌گذاران و فروشندگان از خالی بودن واحدهای تجاری، به فروش و اجاره نرفتن این واحدها و تشدید رکود بازار با ازدیاد واحدهای تجاری را منتشر کردیم. به دنبال این گزارش، به سراغ متولیان و صاحب‌نظران اقتصادی و حوزه شهرسازی رفتیم تا از اثرات تجاری‌سازی بی‌رویه در مشهد و حباب سرمایه‌گذاری که در این بخش در حال ترکیدن است، سخن بگویند.
ابتدا قبل از گفتگو با صاحب‌نظران اقتصادی، به‌سراغ اتاق اصناف مشهد رفتیم که منبع اعلام آمار واحدهای صنفی و تجاری در مشهد هستند. دبیر این اتاق در گفتگو با خبرنگار ما از وجود بیش از ١٢٠هزار واحد تجاری مجاز سخن به میان آورد و در عین حال از ٣٢٨مجتمع تجاری فعال در کنار ده‌ها مجتمع‌های تجاری در حال ساخت نیز یاد کرد که با افزوده‌شدن تعداد واحدهای تجاری این مجتمع‌های در حال بهره‌برداری، صدها واحد تجاری دیگر به جمع فعلی اضافه خواهند شد.
به گفته «عبدا... افشاری»، تعدادی از مجتمع‌هایی که در یکی دو سال اخیر آماده هم شده‌اند، به بهره‌برداری نمی‌رسند چون به این تعداد واحد صنفی نیاز نداریم و بسیاری از آن‌ها بدون استفاده مانده‌اند.
دبیر اتاق اصناف مشهد همچنین با اظهار تاسف از اینکه بناست به این تعداد چند مجتمع دیگر نیز افزوده شود، اظهار می‌کند: « متاسفانه مجوزهای جدیدی هم برای چند مجتمع تجاری دیگر داده شده، این در حالی است که ایجاد واحد تجاری با توجه به وجود تعداد مازاد، به نظر می‌رسد دیگر کاربردی نداشته باشد.»در این میان با احتساب آماری که اتاق اصناف مشهد ارائه می‌دهد، در واقع به‌ازای هر ٢۵ نفر در شهر مشهد، یک واحد تجاری مجوزدار وجود دارد که این سرانه تجاری، کشش بازار را نداشته و این انتقادی است که هم فعالان بازار و کاسبان و هم صاحب‌نظران اقتصادی مطرح می‌کنند.
 
آیتم‌های شهرسازی که نادیده گرفته شده‌ است
در این زمینه و برای تشریح وضعیت کنونی سرانه مجتمع‌های تجاری مشهد با دکتر «محمد صالحی‌فرد» دکترای جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، مدرس و پژوهشگر حوزه مطالعات شهری به گفتگو می‌پردازیم. او با تاکید بر اینکه مشهد با لحاظ‌کردن جمعیت زائر و گردشگر نیز نیازمند این حجم وسیع از کاربری تجاری نیست، می‌گوید: «برای تجاری‌سازی باید مجموعه‌ای از آیتم‌ها را در کنار هم در نظر گرفت و بر اساس محاسبات سرمایه‌گذاری، حوزه نفوذ تعریف کرد تا مشخص شود مکانی نیاز به مجتمع تجاری دارد یا خیر و اگر دارد چند مجتمع و با چه فاصله‌ای باید داشته باشد.»دکتر صالحی‌فرد میزان جمعیت پوشش‌گیرنده خدمات مجتمع تجاری شامل جمعیت‌ ثابت منطقه و جمعیت سیال سایر نقاط شهری را یکی از این آیتم‌های تعیین‌کننده حوزه نفوذ بیان کرده و تصریح می‌کند: «مساحت، میزان زیربنا و تراکم مجتمع، کارکرد اصلی مجتمع بر اساس چندمنظوره و تک‌منظوره‌بودن، تعداد مراکز، مجتمع‌ها و بازارهای کوچک موجود در منطقه که احتمال دارد آن مجتمع‌ را تحت تاثیر قرار دهد، توان اقتصادی خریداران منطقه‌ای که مجتمع در آن وجود دارد، میزان دسترسی به مجتمع و مکان قرارگیری آن با توجه به شبکه شریانی و همچنین نوع طراحی و معماری مجتمع‌ها دیگر آیتم‌هایی هستند که باید لحاظ شوند.»
 
حیف و میل بخش بسیار زیادی از اراضی مشهد برای تجاری‌سازی
پژوهشگر حوزه مطالعات شهری در عین حال با تاکید بر اینکه کاربری اراضی شهری در واقع نحوه استفاده از معتبرترین و مهم‌ترین منابع ثروت یک کشور به‌شمار می‌رود، می‌گوید: «۶٢درصد اقتصاد جهان فقط در چهار شهر نیویورک، توکیو، لندن و پاریس بر اساس سرمایه‌گذاری و گردش مالی می‌چرخد و توکیو گران‌ترین شهر دنیاست که گاهی زمین در منطقه مرکزی آن به متری ٢ تا ٣میلیارد تومان می‌رسد.»
دکتر صالحی‌فرد در تکمیل توضیح خود با تاکید بر اینکه مدیران شهری و شورای شهر باید توجه داشته باشند که ثروت تکرارنشدنی اراضی شهری را خیلی مفت از دست ندهند، تصریح می‌کند: «آن‌ها باید برای این ثروت طرح و برنامه مشخصی داشته باشند، چون زمین تولید نمی‌شود و وقتی به کاربری خاصی اختصاص یابد برگرداندن آن به کاربری دیگری بسیار هزینه‌بر است.» این در حالی است که به باور این استاد برنامه‌ریزی شهری، ما بخش بسیار زیادی از اراضی شهری مشهد را حیف و میل کرده و مجتمع‌های بسیار بزرگ تجاری در بخش‌های مختلف شهر ساخته‌ایم که اکنون به دلیل نداشتن توجیه اقتصادی و بی‌رغبتی بخش خصوصی و مردم برای خرید آن‌ها، کاملا خالی و بدون استفاده مانده‌اند.»
او با اشاره به وجود تراکم بیش از اندازه مجتمع‌های تجاری در مشهد، وضعیت حاکم را این‌گونه تشریح می‌کند: «علاوه بر توزیع نامتناسب کاربری‌های تجاری و تمرکز آن‌ها در چند لکه مشخص، مجتمع‌های تجاری ما تناسبی با خرده‌فضاهای تجاری ندارند، به‌گونه‌ای که این خرده‌فضاها عملکرد مجتمع‌ها را به‌شدت تحت تاثیر قرار داده‌اند، در حالی که در کشورهای توسعه‌یافته چیزی به عنوان خرده‌فروشی وجود ندارد.» مشکل دیگری که این بین به آن گریز زده می‌شود، وجود ریزپلاک‌ها در مجتمع‌های تجاری است: «علاوه‌بر وجود خرده‌فضاهای تجاری در کنار مجتمع‌ها، وجود ریزپلاک‌های ١۵، ٢٠، ٣٠ و در شرایط عالی ١٠٠متری در داخل مجتمع‌های تجاری یکی دیگر از مشکلات است، در حالی که در کشورهای توسعه‌یافته در هر طبقه مجتمع تجاری یک فروشگاه بسیار بزرگ قرار دارد.»
 
مشهد هیچ مدل توسعه اقتصادی نداشته است
از طرفی مسئله دیگری که بر حادشدن این شرایط دامن می‌زند، نداشتن برنامه‌‌ای مشخص برای توسعه مشهد است؛ دکتر صالحی‌فرد در توضیح این مسئله نیز اظهار می‌کند: «ما هیچ مدل توسعه اقتصادی برای شهر مشهد طی سال‌های گذشته و حتی در حال حاضر نداشته‌ایم و اساسا مشخص نیست که مشهد از نظر اقتصادی و جریان‌های سرمایه‌گذاری به کدام سمت کشیده می‌شود، برای همین ما در استفاده درست از بزرگ‌ترین ثروت شهر مشهد در حوزه مباحث شهری یعنی اراضی شهری درست عمل نکرده‌ایم.»

تفکر منطقی بر ساختار اقتصاد تجاری شهر مشهد حاکم نیست
وی به وجود مشکل بسیار جدی تامین منابع مالی در مجموعه مدیریت شهری اشاره و تصریح می‌کند: «از ٢٠سال پیش شهرداری کلان‌شهرهایی مانند مشهد باید خودشان منابع مالی مورد نیازشان را تامین کنند، در نتیجه به‌مرور سعی کردند به هر روشی که شده، این امر را محقق کنند اما اکنون این سوال مطرح است که آیا شهرداری مشهد طی سال‌های گذشته توانسته مدل اقتصادی قدرتمندی را برای مجموعه شهرداری تعریف و در چارچوب آن روش‌های تامین منابع مالی خود را تدوین کند یا خیر؟»دکتر صالحی‌فرد، پاسخ خود را برای این سوال این‌گونه بیان می‌کند: «به دلیل اینکه شهرداری مشهد طرح بالادستی برای توسعه شهر از منظر مدل اقتصادی نداشته، برنامه‌هایی که برای کسب درآمد داشته، عموما کوتاه‌مدت و ناپایدار بوده است.» آن‌گونه که این استاد دانشگاه تاکید می‌کند، تفکر منطقی بر ساختار اقتصاد تجاری شهر مشهد حاکم نیست و تصمیم‌گیری‌ها موقت و زودگذر بوده است، به‌گونه‌ای که اکنون به تبعات کاربری‌‌های تجاری گرفتار شده‌ایم و مانده‌ایم با این حجم بسیار بزرگ و نامتناسب با نیازهای شهروندان و زائران چه کنیم.
 
واحدهای تجاری مشهد برای یک شهر ١٠میلیونی هم کافی است
او در عین حال اظهار می‌کند: «درست است که ٢٠میلیون زائر داریم اما اگر آن‌ها را تقسیم بر روزهای سال کنیم، روزانه ۵۴ هزار و ٧٩۵ نفر به جمعیت مشهد افزوده می‌شود، بنابراین باز هم این حجم کاربری تجاری در مشهد بیش از اندازه است و شاید برای شهری ١٠میلیون نفری هم پاسخگو باشد.»
دکتر صالحی‌فرد برای روشن‌ترشدن مسئله، توضیحات خود را این‌گونه ادامه می‌دهد: «شهرداری هر سال باید در محل بودجه‌های خود سهمی از درآمدش را به درآمدهای حاصل از ساخت و سازهای شهری اختصاص می‌داده که کاربری مسکونی و تجاری مهم‌ترین منابع درآمدی در این حوزه هستند و سایر کاربری‌ها به لحاظ تامین منابع مالی برای شهرداری ارزش کمتری داشته و دارند.»
این مدرس و پژوهشگر حوزه مطالعات و برنامه‌ریزی شهری همچنین تصریح می‌کند: «اقدامات چند سال گذشته شهرداری که با موج سرمایه‌گذاری بزرگی شروع شد، شاید توانست بخشی از منابع مالی شهرداری را در کوتاه‌مدت تامین کند اما واقعیت این است که آثار و پیامدهای آن نوع نگاه به فروش اراضی شهری آن هم بدون برنامه درازمدت و مدل اقتصادی برای توسعه شهر مشهد، امروز نتایج و پیامدهای منفی خیلی زیادی را به دنبال
داشته است.»
سپس او این سوال اساسی را مطرح می‌کند: «آیا فروش چندمیلیونی تراکم و کاربری تجاری برای مشهد متناسب با نیاز شهروندان و زائران بوده یا فقط این مسئله دنبال شده که ما به منابع مالی بیشتر دسترسی پیدا کنیم.»همچنین او مسئله استاندارهای کاربری اراضی شهری را پیش می‌کشد و می‌گوید: «هر کاربری چه در طرح‌های جامع و چه تفصیلی سرانه مشخص و استاندارد مشخصی دارد، برای نمونه معمولا سرانه تجاری در سطح ملی بین ٢ تا ٣ مترمربع در نظر گرفته شده است که بسته به ماهیت و ساختار شهر ممکن است از نیم مترمربع تا ٣مترمربع نیز تعیین شود.»
 
گم‌شدن نقش زیارتی مشهد در لابه‌لای مجتمع‌های تجاری
نکته دیگری که این مدرس دانشگاه به آن گریز می‌زند، نقش غالب شهر است که شامل فعالیت و کارکرد اصلی آن به‌عنوان وجه تمایزش با سایر شهرها می‌شود: «نوع کاربری اراضی شهری در هر شهر نقش غالب آن شهر را تعیین می‌کند که زیارتی و گردشگری بودن نقش غالب مشهد به شمار می‌رود اما در واقع سهم تولید ناخالص ملی شهر از محل ورود گردشگران داخلی و خارجی هنوز به ٢۵درصد هم نمی‌رسد و اگر مشهد می‌خواهد شهری زیارتی با اشل ملی باشد، باید این سهم را به بیش از ۵٠درصد برساند.» نقشی که در لابه‌لای مجتمع‌های تجاری و تسلط بازار و اقتصاد گم شده است.
دنباله توضیحات او می‌رسد به اینجا که «شهرت مشهد به شهری زائرپذیر این تصور غیرمنطبق با واقعیت را ایجاد کرده است که هرگونه سرمایه‌گذاری در مشهد توجیه اقتصادی دارد، در حالی که اکنون با توجه به تغییر الگوی زائرپذیری و گردشگری شهر و همچنین برخوردار بودن جریان‌های سرمایه‌گذاری از بازدهی خوب، پروژه‌های بزرگ به خصوص در حوزه مراکز و فضاهای تجاری خیلی با موفقیت قرین نیستند.»  
کلیدواژه ها
اشتراک گذاری
نظــر شـــما
نـــام پســت الکترونیــکی تصویـر امنـیتی